なぜなら、土地は価値が減らないので減価償却費は計上できませんが、建物は価値が減るので減価償却費を計上できるからです。

したがって、建物の金額を高くできれば、減価償却費が多く取れて節税となり、キャッシュフローが多くなることになります。

では、建物の金額は、どのように決まるのでしょう?

新築であれば、土地と建物の金額は明確なので、悩む必要はありませんが、中古の物件だと、土地と建物を一括で購入することになるので、何らかの方法で分ける必要が出てきます。

まず、税法の大原則は“時価”です。

しかし、この時価は、状態や時代によっても変動するので、判然としないことが多いのです。

第二の原則は、利益の相反する第三者と合意した売買契約書の金額です。

身内や同族会社との契約であれば、金額を簡単に操作することが可能なため、問題になることがありますが、第三者と合意したのであれば、それこそが“時価”と考えられるからです。

したがって、売買契約書に「建物●●円、土地●●円」と記載されてあれば、それが、税金上の取得した金額となります。

では、売買契約書に、土地と建物の金額が明記されていない場合は、どうでしょう?

もし、売買契約書に消費税の金額が記載されていれば、消費税は土地には課税されず、建物にしか課税されないので、消費税額から逆算することによって、建物の金額を算定することができます。

これは、先ほどの売買契約書に金額が記載されいる場合と同じになります。

では、消費税額も記載されていない場合は、どうでしょう?

この場合は、何らかの合理的な基準で建物の金額を算定することになります。

もっとも代表的な算定方法は、固定資産税評価額で按分する方法です。

例えば、物件価格が1億円で、固定資産税評価額が土地2千万円、建物3千万円、合計5千万円の場合は、次のように計算します。

建物の金額 1億円×(3千万円÷5千万円)=6,000万円

次に採用できる合理的な基準は、建物の標準的な建築価額による方法です。

これは、国税庁が出している表を用いて計算します。

建築価額表によると、2015年築、鉄筋コンクリート造りの1平米辺りの単価は240.2千円と記載されています。

建物の面積が300平米の場合で、築5年の場合は、次のように建物金額を計算します。

新築時の想定金額 300平米×240.2千円=7,206万円

これから5年の減価償却費818万円を差し引きます。

建物の金額 7,206万円-818万円=6,388万円

ただしこの建築価額による方法だと、まれに建物の金額が物件金額を超えてしまうことがあります。

こういったケースは、土地の時価が実際と乖離してしまうため、採用することはできません。

また、他の方法としては、不動産鑑定評価を活用する方法もあります。

ただし、どの評価方法についても、税務署に時価とかけ離れていると判断された場合は、否認される可能性があります。

もし、税務署との見解の相違が起こった際は、最終的には固定資産税評価按分になることが多いようです。

戦略的な税務対策としては、建物の金額を決定する合理的な基準である、固定資産税評価按分や、建築価額による方法を、事前に計算しておいて、その金額を念頭に置いて、相手と交渉し、売買契約書に希望金額を記載することです。

減価償却費は、物件を取得した後、長く続く、後で変えられない経費ですので、物件購入前から、しっかりと対策をして、交渉に臨んでください。

あわせて不動産賃貸業よりも利益率が高い投資情報もお伝えいたします。
不動産よりも圧倒的に収益率が高いもの、それはFXです。
裁量トレードにはリスクがあり初心者には難しかもしれません、ただスワップトレードについては銀行の預金感覚で行う手法ですので最初に決まったポジションさえとれば放置するだけで資産が増えていきます。
いきなりガツンと増やすことは難しいですが、リスクなく月利15%の収益を毎月得ることができます。
ぜひFXにて資産運用してみてはいかがでしょうか。